부동산 신용대출 규제, 어떻게 할것인가

①2017.6월 이후 고강도 LTV 규제 강화로 주택담보대출 증가세는 둔화된 반면 신용대출이 급증, 서울지역 투기지역 지정으로 일부 수도권 지역의 부동산 거래량 및 가격이 상승하고 있음

 

・2017.6월 ‘6.19대책’을 시작으로 2020.7월 ‘7.10대책’까지 현 정부는 집값 안정을 위해 투기지역 LTV 규제 강화 정책을 지속적으로 보완하여 발표, 시행 중

 

・부동산 대출규제가 강화되자 주택담보대출 증가율은 낮아진 반면 신용대출 증가폭이 확대되어 주택구입 자금수요가 신용대출로 전환되는 풍선효과가 발생 

　－'16년말~'18.4월 증가율 변화: 주택담보대출 –4.3%p 하락, 신용대출 6.8%p 상승

　－'19년말~'20.4월 증가율 변화: 주택담보대출 +0.6%p 상승, 신용대출 2.2%p 상승

 

・서울 등 투기과열지구를 중점적으로 규제하자 인근 비규제 지역의 아파트 거래량 이 증가하고 주택 가격이 상승하는 지역적 풍선효과가 발현

　－'19년말~'20.2월 서울 아파트 거래량은 –32.5% 감소, 경기/인천은 33.5% 증가

 

②‘12.16대책’ 이후 서울 등 투기과열지구의 고가 주택시장이 일시적 진정세를 보였으나, 이후 규제강도가 낮은 수도권 남부 지역 집값 상승 등 불안정이 지속되고 있음

 

・‘12.16대책’ 이후 3개월간 서울 아파트 매매 거래량은 이전 3개월 대비 크게 감소(-36.7%)하며 일부 지역은 가격 하락세 전환

　－특히 실거래가 9억원 초과 고가아파트는 LTV규제가 더욱 강화(40%→20%) 되면서 거래량 감소폭(-61.8%)이 9억원 이하(-25.9%) 대비 2배에 달함

　－강남3구(-66.9%) 및 마용성(-51.7%) 지역은 그 외 서울 나머지 지역(-27.2%) 대비 감소폭이 더욱 큼

 

・2020년 서울지역 주택시장이 소폭 하락 또는 보합권을 보이며 일시적으로 집값이 안정세를 보였으나, 수도권 남쪽의 경부1권역(과천·안양·성남·군포·의왕), 2권역 (수원·용인·안성)의 아파트 매매가격이 급등하며 주택시장 불안 지속

 

・이에 대응하여 단기적으로 가격이 급등한 수원·안양·의왕 등 5곳을 신규 조정대상 지역으로 추가 지정하여 풍선효과 차단 시도(‘2.20대책’)

　－해당 지역은 광역교통망 확충 개발호재가 가시화되며 이미 추가 상승 기대감이 확산된 상황으로써 서울지역 규제로 인한 풍선효과 외의 기타 요인도 작용

 

・‘2.20대책’을 통한 신규 규제지역 확대에도 집값 상승 기대치가 여전히 높아 시장은 차기 주택 가격 급등 후보지 물색에 관심이 집중되었고, 이를 계기로 정부는 수도권 대부분 지역을 규제지역으로 확대지정(‘6.17대책’)

　－규제지역 확대 이후 인근 비규제지역 중 서울 접근성이 높은 수도권 남서부(인천·화 성·안산 등)로 집값 상승 기조가 또다시 이동하자 정부는 김포·파주를 제외한 수도권 전역으로 규제지역을 확대

 

③정부의 부동산 대출규제 기조가 지속될 것으로 예상되면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 매수세가 이동하는 현상도 보임

 

・아파트에 비해 규제가 덜한 주거형 오피스텔로 실수요자 및 투자자들의 관심이 증가하며 서울 및 수도권 투기지역의 오피스텔 거래가 증가

　－부동산 대출규제로 인해 진입장벽이 높은 아파트 대신 실거주 목적의 중소형 오피스텔(40㎡초과) 거래가 증가

　－'20년 상반기 서울 오피스텔 거래량은 전년 동기 대비 월평균 48% 증가했고, 면적 40㎡초과 물건의 거래량 및 가격 상승률이 40㎡미만 대비 더 높음

 

・반면, ‘코로나19’로 인한 경기침체와 이에 따른 공실 우려로 상가거래는 감소

　－'19년말~'20.4월 서울 상가 거래량 31% 감소 (전년대비 3월 –37%, 4월 –32%)

 

8월부로 시행되는 수도권 및 지방광역시의 비규제지역 대상 분양권 전매금지 조치로 청약과열 분위기가 한풀 꺾일 것으로 예상하지만, 정부 규제가 미치지 않는 지방도시로 청약열기가 옮겨가는 풍선효과 발생 가능성도 존재

 

・2020.8월부로 비규제지역 분양권 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기완료 시점까지로 변경되어 청약시장에서 투기적 가수요가 대폭 감소하고 실수요자 위주로 재편될 것으로 예상

 

・8월 이전까지는 청약시장 과열이 유지될 수 있으나, 8월 이후는 실수요자 및 장기적 투자수요 위주로 재편되어 인기지역 청약열기는 진정될 가능성이 큼

 

・하지만, 투기세력이 분양권 전매금지 규제가 미치지 않는 틈새지역을 찾아 이동할 가능성이 있는 만큼, 청약열기가 지방도시로 옮겨가는 풍선효과 우려도 존재 

 

④정부는 실수요자 중심의 주택시장 형성을 위해 신규주택 공급을 늘리고 다주택자의 보유 부담을 확대해 재고주택 공급 활성화를 유도 중이나, 집값 안정 효과는 제한적

 

・‘3기 신도시’ 등 대규모 신규주택 공급 확대 계획에도 가격 상승이 멈추지 않자, 정부는 종부세 인상 등 다주택자 보유 부담을 높이고, 임대주택사업자 혜택을 폐지함으로써 재고주택 공급 활성화를 통한 집값 안정 및 풍선효과 제거를 유도 (‘7.10대책’)

　－다주택자들이 절세를 위해 ‘증여 우회’를 통한 출구를 모색함에 따라, 정부는 퇴로차단을 위해 증여취득세 대폭 인상을 검토 중

 

・단순 통계상 주택공급이(104%, 국토교통부 주택보급률(2018)) 수요 대비 부족하지 않아 수요 억제가 시급해 보일 수 있지만, 실수요자의 소득 수준 상승과 함께 주거환경 개선 욕구를 충족할 도심의 아파트 공급은 크게 부족한 상황

 

⑤저금리 기조 하에서 부동산 투자수요로 인한 풍선효과는 당분간 지속될 것으로 예상

 

・고강도 규제를 통한 수요 억제책과 신도시 개발 등을 통한 공급 확대책이 병행 중이나 저금리를 활용해 규제 허점을 노리는 투기자금에 의한 풍선효과가 반복

 

・즉, 0%대 초저금리를 바탕으로 한 ‘슈퍼’ 유동성으로 인해 새로운 규제정책이 발표될 때마다 틈새를 공략하는 투기자금과 이를 막기 위한 핀셋 대응책, 이로 인해 또 다른 의도하지 않은 부작용이 반복되는 상황

　－빈번한 부동산 대책 발표로 주택시장에 혼동을 주는 동시에 정책이 제 기능을 못한다는 시그널로 작용해 잠재 수요자의 불안 심리를 자극하는 측면도 존재

 

・풍부한 시중 유동성으로 인해 수요 억제만으로는 부동산 가격을 잡기 어려우며, 공급 확대와 더불어 대체 투자처의 마련이 필요